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万科要活命,郁亮做检讨

发布时间:2018-09-30 16:41 类 别:精美散文

  都说饱汉不知饿汉饥,但当房企大佬喊出“活下去”的口号时,房企的冬天可能真的来了。

  2018年,房地产经典语录不断。中国房地产协会会长胡志刚认为,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。融创中国董事长孙宏斌也悲观道,“如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了”。

  这一悲情色彩在万科南方区域9月月度例会上达到顶点。

  会上,万科董事会主席郁亮正在进行他上任以来的第一次检讨。他说,集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,“落实到我们具体的业务操作是‘收敛’和’聚焦’,以‘活下去’为最终目标”。

  说出“收敛”“聚焦”等,对于郁亮来说并不容易,因为这一定程度上否认了自己曾经的方向,比如,“发展商需转换跑道。原来是长跑,光跑马拉松不够,要铁人三项。到今天,铁人三项不够,要全能十项。这才是一个合格的城市配套服务商。”

  打算走多元化道路的郁亮发现“此路不通”,立马踩下了“急刹车”。

  01

  郁亮的检讨

  “如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停了。”

  在万科南方区域9月月度例会上,郁亮一针见血的指出了问题的严重性,2018年已经过去四分之三,6300亿元回款却还没有完成一半,而“6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”。

  这次会议,郁亮提到了万科正在做的四件事情:战略检讨、业务梳理、组织重建、人事匹配。

这是万科真正意义上第一次检讨公司的整个战略。2012年,万科判断房地产进入白银时代、进入转折点,但此时的万科并不知道真正的转折点在6年后。

  这是万科真正意义上第一次检讨公司的整个战略。2012年,万科判断房地产进入白银时代、进入转折点,但此时的万科并不知道真正的转折点在6年后。

  转折的到来,让万科的掌舵人焦虑万分。9月8日,郁亮在2018年北方区域媒体交流会上诉苦,因为这一时刻对于万科来说,“如何找到新的发展渠道、路径与方法,没有现成的道路可以学习。”

  紧接着,郁亮立马拿出解决方案:“收敛”和“聚焦”。

  他说:“这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都‘收敛、聚焦’到保证万科‘活下去’。”可以说从王石手中接过万科以来,郁亮从来没有如此严肃。

  会上,每一个细小的变动都在诉说着万科强烈的求生欲,比如“做了三年还没做成的业务不要再做”。

  在此之前,万科更愿意给员工机会去试错,再给3年的时间或者换个团队去做。很明显,现在以活下去为目标的万科等不起,更愿意将钱花在刀刃上。

  02

  被“打脸”的多元化

  和“收敛”“聚焦”背道而驰的,是郁亮提出的多元化发展战略。可以说这次检讨更像是一场郁亮的大型“打脸”现场。

  2011年,哈佛游学的王石卸下了事务管理的重担,同一时间郁亮被推向台前。新官上任三把火,此时的郁亮正在给万科酝酿着换“跑道”的大蓝图。

  2012年,“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入白银时代”,郁亮认为,这是万科转型的绝佳时期。

当时,郁亮提出了“城市配套服务商”的多元化口号,开始做“加法”,将业务延伸到商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等多个领域。他表示,“我们来到了一个伟大的新时代。不能再用旧的时代思维去思考,要不就跟不上变化。”

  当时,郁亮提出了“城市配套服务商”的多元化口号,开始做“加法”,将业务延伸到商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等多个领域。他表示,“我们来到了一个伟大的新时代。不能再用旧的时代思维去思考,要不就跟不上变化。”

  郁亮意图走多元化、轻资产的发展模式,这一想法和王石大相径庭。2012年,王石向万科高管团队喊话:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”

  不过,“王石时代”早已落幕,由郁亮开启的新纪元,让万科在新的精神领袖带领下走上了多元化的发展道路。

  后来王石在财新的一次专访中回顾这段历史,“我(游学后)回来开会,他们讲的很多词我已经听不懂了。万科一定是要转型的,要从房地产建造发展到研发技术,房地产销售转变成服务,这是我把握的。至于怎么转,是郁亮带团队做,我不反对就是支持。”

  自2012年开始,郁亮一直在为万科的多元化背书。不过事实证明当时想得有多美,现在被“打脸”就有多疼。不得不说“姜还是老的辣”,6年前,眼光犀利的王石就已经看到了结局。

  一位万科老员工向市界戳破多元化、轻资产的美梦:“所有轻资产的项目都是不赚钱的,需要通过长期的运营管理才可能获得收益。”

这一问题也早已在万科的负债变化上埋下伏笔。

  这一问题也早已在万科的负债变化上埋下伏笔。

  王石时代,专业化、重资产的万科稳扎稳打,2011年负债总额不过2284亿元,资产负债率77.1%。郁亮时代,万科走的更加激进, 诗歌出版,梳理2012年以来年报不难发现,和王石的“求稳”不同,万科的资产负债率在逐年攀升。

  万科2018年半年报显示,2018上半年,万科负债总额1.14万亿元,较2017年年末增长16.42%。与此同时,2018上半年万科资产总额1.35万亿元,资产负债率84.7%,是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

  一位资深地产人士曾向市界表示,对于房企而言,净负债率比资产负债率更有参考价值。

  在8月21日召开的业绩发布会上,万科董秘朱旭介绍,万科在手现金充足,净负债率保持低位。2018年上半年万科总资产比年初增长了15.43%,净资产增长了1.67%。有息负债2269亿元,剔除预收款后占总资产的46.3%,比年初下降了2.7个百分点,净负债率32.7%。

  表面上,万科净负债率似乎并不高,但值得一提的是,这一净负债率仅次于万科2008年的净负债率33.1%。同样是这一年,万科经历了上市以来的首次净利下滑,多个项目计提存货跌价准备,高管集体不拿奖金。

  03

  打配合的事业合伙人制度

  在郁亮提出多元化的同时,一同筹备的还有为其保驾护航的事业合伙人制度。

  2014年,郁亮喊出了“职业经理人已死、事业合伙人时代诞生”的口号,提出事业合伙人机制。而早在两年前,万科就已经明确该机制的作用,即为解决城市配套服务商战略实施及落地问题。

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